2024年7月國家發(fā)展改革委《關(guān)于全面推動基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）項目常態(tài)化發(fā)行的通知》（發(fā)改投資〔2024〕1014號）首次將養(yǎng)老設(shè)施項目納入基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)行范圍，進一步完善我國養(yǎng)老金融相關(guān)政策，標志著養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域與資本市場開始深度對接。

依據(jù)《2024年民政事業(yè)發(fā)展統(tǒng)計公報》，截至2024年年末，我國60周歲以上人口為3.1億人、占全國人口22.0%，65周歲以上人口為2.2億人、占全國人口15.6%，按照有關(guān)老齡化的劃分標準，我國已進入“中度老齡化”社會。為應(yīng)對我國人口老齡化，黨的二十大報告將“實施積極應(yīng)對人口老齡化國家戰(zhàn)略”納入總體部署，強調(diào)老齡事業(yè)與現(xiàn)代化建設(shè)協(xié)同推進。2025年1月中共中央、國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于深化養(yǎng)老服務(wù)改革發(fā)展的意見》，明確以“居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機構(gòu)為專業(yè)支撐、醫(yī)養(yǎng)相結(jié)合”構(gòu)建養(yǎng)老服務(wù)供給格局，要求加快建設(shè)適合我國國情的養(yǎng)老服務(wù)體系。

近年來，我國養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)成效顯著，養(yǎng)老機構(gòu)和設(shè)施及養(yǎng)老床位數(shù)量穩(wěn)步增長。根據(jù)民政部公開數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2015年至2024年間，養(yǎng)老機構(gòu)從11.6萬個增至40.6萬個，增幅高達250%，同期養(yǎng)老床位數(shù)量雖從672.7萬張增長至799.3萬張，但19%的增速明顯滯后于機構(gòu)數(shù)量的擴張，形成機構(gòu)多、床位少的特殊格局。這種特殊格局是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的重資產(chǎn)特性在發(fā)揮作用，投入金額大、回收周期長的特點使得社會資本更傾向于布局中小型養(yǎng)老機構(gòu)，導(dǎo)致大型養(yǎng)老機構(gòu)新增數(shù)量有限。與此同時，全國60周歲及以上人口從2015年2.2億人增長至2024年3.1億人，增長40%，截至2024年年末，每千名60歲以上老年人僅擁有25.8張養(yǎng)老床位，養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施遠未滿足日益增長的養(yǎng)老需求。在供需失衡的背景下，重資產(chǎn)運營的養(yǎng)老機構(gòu)面臨可持續(xù)發(fā)展難題，為維持運營，許多機構(gòu)不得不提高客單價用以覆蓋前期土地建設(shè)成本及運營服務(wù)成本，迫使居民養(yǎng)老服務(wù)的獲得門檻被推高，入住率下降，導(dǎo)致機構(gòu)養(yǎng)老服務(wù)商也更加容易陷入經(jīng)營的資金困局，機構(gòu)養(yǎng)老增速緩慢。

數(shù)據(jù)源：根據(jù)民政部公開數(shù)據(jù)整理

為了應(yīng)對老齡化挑戰(zhàn)，激發(fā)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展活力，國家近年來出臺多項養(yǎng)老金融支持政策，其中也多次提及鼓勵養(yǎng)老設(shè)施發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。2025年1月《關(guān)于深化養(yǎng)老服務(wù)改革發(fā)展的意見》是首次以黨中央、國務(wù)院名義將養(yǎng)老設(shè)施REITs納入國家戰(zhàn)略框架。隨后在2025年2月，中國證監(jiān)會出臺《關(guān)于資本市場做好金融“五篇大文章”的實施意見》提出“推動資本市場更好滿足多元化養(yǎng)老金融需求”“探索以養(yǎng)老設(shè)施等作為基礎(chǔ)資產(chǎn)發(fā)行資產(chǎn)支持證券和REITs”。2025年9月國家發(fā)展改革委《關(guān)于進一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）常態(tài)化申報推薦工作的通知》（發(fā)改辦投資〔2025〕782號），進一步提出“積極研究探索養(yǎng)老設(shè)施等尚無推薦發(fā)行案例的新資產(chǎn)類型項目的發(fā)行路徑，加大力度協(xié)調(diào)解決難點堵點問題，幫助項目盡快滿足發(fā)行條件”。各項政策的出臺形成政策接力，助力完善養(yǎng)老金融支持體系。

為保障基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場的健康有序發(fā)展，國家對于養(yǎng)老設(shè)施項目發(fā)行REITs設(shè)立了明確的篩選標準，根據(jù)相關(guān)政策要求，養(yǎng)老設(shè)施項目申請發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs需滿足以下條件：養(yǎng)老項目必須依法登記并在民政部門備案；項目權(quán)屬清晰；底層資產(chǎn)完整；運營收益良好，項目運營時間原則上不低于3年；當期目標不動產(chǎn)評估凈值原則上不低于8億元，發(fā)起人（原始權(quán)益人）具有較強的擴募能力、具有首發(fā)規(guī)模2倍的可擴募資產(chǎn)；參與方經(jīng)營狀況良好；項目近3年未出現(xiàn)重大問題或影響項目穩(wěn)定運營的重大合同糾紛。

截至2025年10月，養(yǎng)老設(shè)施REITs尚處于“政策落地-項目儲備-標準磨合”的培育階段，對比消費基礎(chǔ)設(shè)施等REITs產(chǎn)品的快速上市，養(yǎng)老設(shè)施REITs的滯后性也凸顯了其特殊性。主要為：一、養(yǎng)老機構(gòu)對REITs的認知尚處于培育階段，還需加強培訓(xùn)和指導(dǎo)；二、部分養(yǎng)老機構(gòu)為非營利法人。《中華人民共和國民法典》要求非營利法人不得向出資人分配利潤，目前尚未針對REITs出臺相關(guān)的收益分配機制，如要發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs需注銷后改制為公司制企業(yè)；三、當前養(yǎng)老行業(yè)的參與主體以中小機構(gòu)為主，其床位數(shù)量、收入規(guī)模以及專業(yè)運營能力還有待提升；四、存量養(yǎng)老設(shè)施多存在土地性質(zhì)復(fù)雜等問題，需通過補辦手續(xù)或規(guī)劃調(diào)整滿足REITs發(fā)行要求。

結(jié)語

當前，養(yǎng)老設(shè)施REITs的發(fā)展仍面臨諸多挑戰(zhàn)，亟待破解。但在頂層政策的有力引領(lǐng)與多部門協(xié)同推進下，其發(fā)展路徑正日益清晰。我們期待相關(guān)難點能夠早日實現(xiàn)實質(zhì)性突破，推動首批養(yǎng)老設(shè)施REITs項目成功發(fā)行、平穩(wěn)落地。此舉不僅是養(yǎng)老行業(yè)在融資模式上的重大創(chuàng)新，也將有效緩解養(yǎng)老機構(gòu)的資金瓶頸，激活社會資本參與積極性，構(gòu)建養(yǎng)老資產(chǎn)投融資的良性循環(huán)機制。同時，基礎(chǔ)設(shè)施REITs對現(xiàn)金流穩(wěn)定性、資產(chǎn)合規(guī)性和信息披露的嚴格要求，也將推動養(yǎng)老機構(gòu)提升運營效率與服務(wù)品質(zhì)，加速整個行業(yè)向?qū)I(yè)化、市場化轉(zhuǎn)型，減輕政府部門的財政壓力，同時助力“銀發(fā)經(jīng)濟”成為經(jīng)濟增長新引擎。

同時，在我國社會老齡化趨勢不斷加深的背景下，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場空間廣闊、需求持續(xù)攀升，養(yǎng)老設(shè)施REITs這一鏈接社會資本、資本市場與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的重要金融工具，可以幫助投資者更好地分享養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來的長期投資紅利，為投資者帶來“分紅收益+資產(chǎn)增值”的雙重收益，最終實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展與居民財富保值增值相互促進的良性循環(huán)。

來源：市場資訊