項目考察

擬定交流主題:如何整合資源，超大社區(qū)的運營成本如何控制？異地醫(yī)保結(jié)算的具體落地流程

燕達國際健康城位于北京東部燕郊開發(fā)區(qū)，健康城總占地面積750畝，建筑面積110萬平方米，總投資約130億元人民幣，項目分兩期建設(shè)，主要由燕達國際醫(yī)院、燕達康復中心、燕達養(yǎng)護中心、燕達醫(yī)學研究院、燕達醫(yī)護培訓學院五個板塊組成，開創(chuàng)了“醫(yī)、護、養(yǎng)、學、研一體化新型服務(wù)模式”的先河。

養(yǎng)護中心設(shè)置養(yǎng)老居所約8000套，養(yǎng)老床位約16000張，設(shè)置有自理養(yǎng)護區(qū)、半自理養(yǎng)護區(qū)、非自理養(yǎng)護區(qū)和皓月雅苑居家養(yǎng)老社區(qū)，分四期建設(shè)。其中的前三期分別于2010年、2018年和2023年建成運營，共已入住7000多位老年賓客，京籍老人占95%。皓月雅苑居家養(yǎng)老社區(qū)于2025年建成運營；是國內(nèi)運營最早，單體 規(guī)模最大的全程化持續(xù)照護養(yǎng)老社區(qū)。

三大亮點：

• 1. 真醫(yī)養(yǎng)：自建三級甲等燕達醫(yī)院，與北京朝陽醫(yī)院、天壇醫(yī)院等深度合作，實現(xiàn)?“北京醫(yī)保異地實時結(jié)算”?，醫(yī)療是核心而非配套。
  2. 破壁壘：作為先行者，成功破解京津冀醫(yī)保政策壁壘，開創(chuàng)行業(yè)先河，打通了支付端最大堵點。
  3. 生態(tài)鏈：?構(gòu)建?“醫(yī)院-養(yǎng)護中心-培訓學院”?一體化生態(tài)閉環(huán)。通過醫(yī)療、養(yǎng)老、教育（人才培訓）三大板塊的規(guī)?；\營與內(nèi)部協(xié)同，形成自給自足、持續(xù)賦能的長效機制。

社區(qū)首創(chuàng)”1+N照護體系”，以”醫(yī)療+養(yǎng)老”創(chuàng)新模式樹立行業(yè)標桿。

泰康之家?燕園能覆蓋長輩全生命周期需求的 “大型享老社區(qū)”。項目總占地約 14 萬平方米，總建筑面積超 30 萬平方米，分三期開發(fā)建設(shè)，共 17 棟樓，全部運營后可提供約 3000 個養(yǎng)老單元，容納 4500-5000 位長輩入住。從 2015 年一期開業(yè)，到 2017 年二期運營，再到 2023 年 9 月三期盛大啟幕，如今的燕園已進入 “全面成熟階段”—— 生活配套完善、社區(qū)氛圍濃厚，無論是剛退休的自理長輩，還是需要照護的失能、認知癥長輩，都能在這里找到適合自己的生活空間。

擬定交流主題：在非核心區(qū)域，如何通過“旅居+養(yǎng)老”的業(yè)態(tài)融合打造差異化產(chǎn)品

榮華控股集團旗下全齡康養(yǎng)社區(qū)總建筑面積38萬平方米，綠化率超70%。提供活力公寓、護理院、認知癥照護中心等多元業(yè)態(tài)，規(guī)劃床位2300張；居房面積160-220平方米，還有350-500平方米的別墅群。社區(qū)配套有近1000平方的社區(qū)醫(yī)院，園區(qū)綠化率高達70%以上，這里不僅綠樹成蔭、四季花開，還精心打造了3萬平米的生態(tài)慢谷平公園，7000平米的開心農(nóng)場；打造“三面環(huán)山、一面臨水”的生態(tài)格局。 ?

榮華齊山·康樂家園的成功實踐關(guān)鍵啟示：

差異化競爭策略：在巨頭林立的康養(yǎng)市場，項目避開與泰康、燕達在純醫(yī)療康復領(lǐng)域的正面競爭，轉(zhuǎn)而抓住“活躍長者”對優(yōu)質(zhì)退休生活、社交娛樂和精神享受的核心需求，開辟了“旅居康養(yǎng)”這一藍海賽道。

“環(huán)京”項目的價值主張：它清晰地回答了“客戶為何要選擇環(huán)京”的問題——即用更低的總價，獲得更高的生活品質(zhì)和更大的居住空間。這種價值主張對北京的中等收入活躍長者群體具有強大吸引力。

靈活的產(chǎn)品與運營模式：通過支持長住、短居、度假等多種入住形式，有效提升了房屋的使用率和客戶覆蓋面，為項目的可持續(xù)運營提供了更靈活的現(xiàn)金流模式。

地產(chǎn)系精品CCRC的樣本

擬定交流主題：康養(yǎng)模式的搭建與營銷創(chuàng)新

萬科自2009年開始探索養(yǎng)老業(yè)務(wù)，弱化“養(yǎng)老地產(chǎn)”的開發(fā)銷售模式，重視“養(yǎng)老服務(wù)”的提供，以區(qū)域公司為康養(yǎng)平臺同步開展了城市級康養(yǎng)醫(yī)院、護理院、自理型長者公寓、居家養(yǎng)老護理中心等產(chǎn)品，形成了萬科“3+N”康養(yǎng)產(chǎn)品體系。

北京萬科養(yǎng)老目前專注兩條養(yǎng)老產(chǎn)品線，分別是屬于突出專業(yè)護理能力的城市養(yǎng)老機構(gòu)（機構(gòu)型）的怡園和營造睦鄰友好關(guān)系的綜合養(yǎng)老社區(qū)（CCRC）的隨園。

通州隨園最大的優(yōu)勢是緊鄰北京大學人民醫(yī)院（通州院區(qū)），一路之隔，僅30米。項目總建筑面積為29786㎡，共有7棟單體建筑，438套房間，部分房間可由長者自行決定放1張或2張床，因此床位數(shù)量可動態(tài)調(diào)整，目前設(shè)置約700張。近6000㎡，內(nèi)設(shè)會客區(qū)、多功能教室、音律教室、KTV、影音室、棋牌區(qū)、理發(fā)區(qū)、餐廳等，并且依托現(xiàn)有配套空間開設(shè)豐富的活動、興趣社團、老年課程等，將“幸福銀行”作為鄰里式主動社交文化的載體，鼓勵入住老人走出房間，結(jié)交伙伴，參與康復運動、課程、派對，獲得相應(yīng)幸福積分，兌換理發(fā)券等增值服務(wù)，把養(yǎng)老從“被動接受照護”的觀念轉(zhuǎn)變成“主動創(chuàng)造價值”。

– 05 –【半壁店恭和家園】

盤活存量土地?集中式居家養(yǎng)老社區(qū)

擬定交流主題：城市核心區(qū)養(yǎng)老融合新探索

通州半壁店恭和家園——北京新康養(yǎng)?集中式居家養(yǎng)老社區(qū)，“居室+服務(wù)”模式。項目總建筑面積為16.68萬㎡，其中地上建筑面積為10.94萬㎡，共規(guī)劃有8棟樓，包含1棟幼兒園、1棟商業(yè)、5棟集中式居家養(yǎng)老公寓，1棟養(yǎng)老機構(gòu)，1處下沉式商業(yè)；社區(qū)配有約3萬㎡自然生態(tài)美學公園、約4300㎡社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心、約1.3萬㎡高品質(zhì)專業(yè)照護連鎖養(yǎng)老機構(gòu)、約5000㎡康養(yǎng)文化休閑空間、約1500㎡社區(qū)餐飲中心，以及約5000㎡樂成公園幼兒園。

樂成集團深耕“一老一小”事業(yè)已有29年的豐富經(jīng)驗，在設(shè)計半壁店恭和家園時，將“代際融合”理念融入社區(qū)設(shè)計之中，社區(qū)旁建設(shè)5000㎡的「樂成公園幼兒園」，幼兒園與養(yǎng)老社區(qū)之間彼此連接，老人可以到幼兒園參觀，孩子也可以到社區(qū)和老人組織一些活動，為社區(qū)帶來源源不斷的活力。

通州半壁店項目前身為京城機電旗下北京線纜廠，原土地屬性為國有劃撥的工業(yè)用地，及少量村集體用地、耕地，2019年樂成與京城機電進行合作，京城機電入股北京京城恭和家園養(yǎng)老服務(wù)有限公司。后通過協(xié)議出讓方式將土地性質(zhì)變更為F3多功能用地，原北京線纜廠地上廠房等建筑物進行拆遷，土地回歸凈地狀態(tài)。昔日破舊廠房“搖身一變”成為高端康養(yǎng)社區(qū)，京城機電的存量資產(chǎn)得以被高效盤活，實現(xiàn)價值的再次提升。

– 06 –【恒煦·滿園】快速滿住的CCRC康養(yǎng)社區(qū)

擬定交流主題：營銷上如何觸達并說服目標客群選擇非核心區(qū)

天恒“自有、自建、自持、自營”項目；全新CCRC養(yǎng)老社區(qū)，服務(wù)覆蓋全生命周期。社區(qū)選址于京西南，緊鄰良鄉(xiāng)大學城，占地面積約19043㎡，建筑面積約66000㎡，由自理樓、護理樓、多功能廳共計五棟建筑組成，共計養(yǎng)老公寓297套、照護床位230張，最多可容納1000余人居住。去年新開業(yè)不到半年一期去化率70%，目前恒煦·滿園公寓實現(xiàn)“一房難求”的滿租盛況。恒煦康養(yǎng)是天恒集團旗下的養(yǎng)老服務(wù)品牌。經(jīng)過多年發(fā)展，恒煦康養(yǎng)通過整合旗下的養(yǎng)老社區(qū)、照料機構(gòu)和社區(qū)驛站，目前已經(jīng)形成3類19個養(yǎng)老項目。

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